A2A Conseil

Informations et conditions générales

 

Informations, conditions générales de vente et conditions d'intervention de l'intermédiaire en opérations bancaires et services de paiement désigné par le sigle  « IOBSP ».

 

Relations entre l’IOBSP  et l'emprunteur

v       Identification de l’IOBSP

Ø        Coordonnées : A2A Conseil en Création de Patrimoine Immobilier Tel : 05 56 460 920 / 06 85 53 38 28 (fax 09 81 70 95 15) adresse : 52 Bis Avenue Phénix Haut Brion 33600 Pessac  sites Internet :  a2aconseil.com et  emprunt-immobilier.fr numéro Siren entreprise 434830279 RCS de Bordeaux  contrôle sur le site  infogreffe.fr

Ø        Gérant : Dominique ANDRIEUX   en application de l’article R 519-6 du  Code monétaire et financier ne faisant l’objet d’aucune condamnation mentionnées au II de l’article 500-1 ou d’un interdiction prévue au 3° et  7° du I de l’article L 612-41

Ø        Qualification requise du responsable : Conservatoire des Arts et Métiers  promotion 1983 diplôme de l’Institut Technique de Banque sanctionnant des études supérieures de niveau II au titre de l’article R.519-8 dans le domaine de la finance.

Ø        l’expérience professionnelle du responsable d’une durée supérieure à trente années est supérieure aux quatre ans requis sur les cinq dernières années au terme de l’article R.519-8 précédant l’immatriculation à l’ORIAS ouvrant droit à l’exercice d’IOBSP

Ø        Code ACPR    ACPIOB642 contrôle sur le site acpr.banque-france.fr

Ø        Code  démarcheur 1053406446QH

Ø        Code APE : 6619B  nomenclature INSEE

Ø        Code AMF 2053405616VB contrôle le sur site amf-France.org

Ø        Code APRM 747ZA

Ø        Code CNIL  879 546 contrôle sur le site de la CNIL

Ø        Code ORIAS numéro 07 036 943  contrôle sur le site de l’ORIAS.fr

Ø        Code  TVA intracommunautaire = FR 26434830279

Ø        Membre depuis plus de 6 ans du  syndicat professionnel  SIOB absorbé par l’AFIB adhérent n° 216 converti APIC n°0137

Ø        Code 120 133 700 correspondant à la police d'assurance auprès de COVEA RISK montants et coordonnées ci-dessous

Ø        Catégorie d'IOBSP Art R 519-1 du code monétaire et financier :  courtier non exclusif de plusieurs établissements de crédit.

Ø        L'IOBSP s’engage à respecter dans les mêmes conditions que les établissements bancaires la confidentialité des renseignements fournis.  Il conserve les documents et les informations avec le même degré de sécurité dont celles-ci bénéficient auprès de l'emprunteur.

Ø        L'IOBSP se réserve le droit de transmettre les données personnelles de l'emprunteur auprès des établissements et seulement auprès des établissements susceptibles d'apporter une solution de financement à l'emprunteur .

Ø        L’IOBSP  ne pratique pas la vente de fichiers informatisés ou autre pratique commerciale de cette nature.

Ø        L’IOBSP fournit à l'emprunteur la liste des documents nécessaires à la constitution de son dossier.

Au sein de cette liste des pièces nécessaires, l’emprunteur ne doit  rassembler que les documents en sa possession qui concerne son opération et sa situation personnelle. L’intermédiaire demande à l’emprunteur de rassembler son  jeu d’originaux à faire contrôler par le prêteur, puis  à conserver et de préparer un jeu (ou deux à titre de précaution) de photocopies format A 4 recto à donner. L’emprunteur fournit les photocopies. Elles doivent être conformes à l’original car toute erreur, omission ou fausse déclaration engagerait la responsabilité pleine et entière de l’emprunteur, notamment face aux litiges résultant de l'application de la Loi N°891010 du 31 décembre 1989

v       Traitement des réclamations ,  des litiges et des recours

Ø        Les réclamations sont à adresser directement au gérant : Dominique ANDRIEUX au 52 bis avenue Phénix Haut Brion 33 600 Pessac par courrier recommandé avec accusé réception.

Ø        L’intermédiaire s’engage à fournir à l’emprunteur les coordonnées de l’instance indépendante désignée par la profession dans le cadre de la médiation dès que cette dernière sera connue et opérationnelle.

Ø        Les litiges sont de la compétence des juridictions bordelaises.

Ø        L’autorité de tutelle de l’IOBSP est l’ Autorité de Contrôle Prudentiel ACPR. 61 rue Taitbout 75436 Paris Cedex 09                                     Tel : +(33) 01 49 95 40 00 acpr.banque-france.fr.

 

 

 

v       Rémunération de l'IOBSP

 

Ø        Lorsqu’elle est payée par les établissements bancaires ou financiers elle est de 1 % et de 200 € assujettis de la clause satisfait ou remboursé pour l’emprunteur.

Ø        Lorsqu’elle n’est pas payée par les établissements bancaires ou financiers elle est de 1 % à la charge de l’emprunteur  et  non assujettis de la clause satisfait ou remboursé. La rémunération est alors finançable dans les mêmes conditions que le prêt mis en place et payable seulement après la mise en place effective du prêt immobilier ( premier déblocage).

Relation entre l’IOBSP et les établissements bancaires

v       Rôle de l’IOBSP

L’IOBSP transmet aux établissements bancaires et financiers tous les éléments en sa possession permettant à ces derniers de déterminer l'utilité et les conditions avec lesquelles ils souhaitent entrer en relation avec l'emprunteur. Après négociation avec les préteurs et devant une pluralité de conditions, en fonction, en priorité, des choix exprimés sur la maquette ci dessus ou par courriel par l’emprunteur, puis de son expérience professionnelle, l'IOBSP choisit, en accord avec l’emprunteur la proposition qui convient le mieux.

L’IOBSP expose aux établissements bancaires ou financiers tout le bien fondé qui le conduit à proposer le dossier de l’emprunteur, il argumente le dossier, il négocie, en accord avec l’emprunteur il peut, si besoin, remanier le dossier ou demander des modifications dans le projet mais en aucun cas il ne peut s’engager pour l’établissement préteur sur l’accord ou le refus de prêt.

L’IOBSP vérifie que les conditions accordées par le préteur sont en adéquations avec la proposition fournie et transmise à l’emprunteur sous réserve que l’emprunteur lui communique dès réception les éléments de l’offre de prêt et que les délais de validité de la proposition ne sont pas dépassés. Dans ce dernier cas, sur demande de l’emprunteur, il peut intervenir pour demander une prolongation de la validité.

L’IOBSP étant courtier non exclusif la sous section 2 du décret n°2012-101 du 26 janvier 2012 ,  Articles R.519-27 à R.519-31 lui sont applicables.

v       Nombre et nom des établissements de crédit avec lequel l’IOBSP est en relation

Avertissement les lois 2010-12-49 du 22/10/2010 et les décrets 2012-101 du 26/012012 demandant une remise à plat intégral des conventions en cours de ce fait la liste suivante reflète les liens et les résultats des opérations de prêts réalisés sans pouvoir se prévaloir de l’existence de conventions formelles immédiatement opérationnelles dès le 01/01/2013.

Liste de nos 16 partenaires :

Ø        Banque Courtois      2 cours du XXX Juillet 33000 BORDEAUX

Ø        Banque Populaire BPACA et CASDEN   10 quai de Queyries, 33 100 Bordeaux

Ø        BNP Paribas            10 allée de Tourny 330000 BORDEAUX

Ø        BPE        19 allée de Tourny 33000 BORDEAUX

Ø        BPI    37 allée de Tourny 33000 BORDEAUX

Ø        Caisse d’Epargne     61 rue du Château d’Eau 33000 BORDEAUX (part de chiffre d’affaires supérieure au tiers en 2012)

Ø        CIC         20 quai des Chartrons   33000 BORDEAUX

Ø        Crédit Foncier de France         25 cours Georges Clemenceau 33000 BORDEAUX

Ø        Crédit Lyonnais LCL                              365 bd Wilson 33000 BORDEAUX

Ø        HSBC      10 allée Orléans 33000 BORDEAUX

Ø        Kutxa Banque          22 allée de Tourny  33000 BORDEAUX

Ø        Société Générale      28 cours de l’Intendance 33000 BORDEAUX

Ø        AXA Banque           113 avenue Pasteur 33600 Pessac

Ø        Crédit Mutuel Direction de secteur Bordeaux Couronne          9 avenue du Médoc 33320 Eysines

Partenaires sans rémunération par le préteur

Ø        Crédit Agricole        304 bd Wilson 33000 BORDEAUX

Ø        Banque postale Recette principale 33600 Pessac

 

v       Nom et nombre des établissements de crédit pour lequel l’IOBSP est courtier

L’IOBSP est courtier auprès de  8 établissements :

Ø        Banque Courtois      2 cours du XXX Juillet 33000 BORDEAUX

Ø        Caisse d’épargne      61 rue du Château d’Eau 33000 BORDEAUX

Ø        Banque Populaire BPACA       10 quai de Queyries, 33 100 Bordeaux  (part supérieure au tiers de son chiffre d’affaires en 2012)

Ø        Crédit Mutuel Direction de secteur Bordeaux Couronne          9 avenue du Médoc 33320 Eysines

Ø        Crédit Foncier de France         25 cours Georges Clemenceau 33000 BORDEAUX

Ø        BNP Paribas            10 allée de Tourny 330000 BORDEAUX : En cours

Ø        CIC         20 quai des Chartrons   33000 BORDEAUX : En cours

Ø        Société générale      28 cours de l’Intendance 33000 BORDEAUX : En cours

Avec rémunération par le prêteur ou son mandant.

 

v       Nom et nombre des établissements avec lequel l’entreprise peut être  indicateur d’affaires

7 établissements :

Ø        BPE        19 all de Tourny 33000 BORDEAUX

Ø        Crédit Lyonnais LCL                              365 bd Wilson 33000 BORDEAUX

Ø        HSBC      10 allées Orléans 33000 BORDEAUX

Ø        Kutxa Banque          22 allées de Tourny  33000 BORDEAUX

Ø        AXA Banque           113 avenue Pasteur 33600 Pessac

Ø        Liste de nos 2 partenaires sans rémunération par le préteur

Ø        Crédit Agricole        304 bd Wilson 33000 BORDEAUX

Ø        Banque postale Recette principale 33600 Pessac

 

v       Interférence de la rémunération et de participation supérieure à 10%

Rappel : la rémunération de l'intermédiaire par le prêteur est de 1 %, elle n'est versée qu'après la première mise à disposition des fonds à l'emprunteur.

Aucune négociation ni aucun arbitrage ne peut être réalisé entre la commission due à l'intermédiaire et les conditions obtenues par l'emprunteur. Ces deux éléments sont strictement indépendants. Toute infraction est passible du pénal.

En accord avec le décret  N° 2012-1115 du 2 octobre 2012  (Jo du 4)  l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement auprès des établissements de crédit qui ne paieront pas une facture dans les délais prévues sur la facture est fixée à 40 € .

L’IOBSP déclare en application de l’article R.519-4  ne pas détenir une participation directe ou indirecte supérieure à 10% des droits de vote ou du capital dans un établissement de crédit ou de paiement  ( et c’est bien dommage…).

v       Domaine d'intervention de l'IOBSP

L'intermédiaire bancaire intervient sur les modalités du prêt et le montage du prêt. Nous appelons modalités du prêt les éléments suivants

Ø        La durée

L'intermédiaire agit pour obtenir la meilleure adéquation entre l'effort d'endettement immédiat et la durée de l'effort. L’intermédiaire attire l'attention sur le fait qu'aucune solution n'est à priori meilleure qu'une autre. Seule une approche individualisée tenant compte des objectifs énoncés par l'emprunteur et de l'ensemble des composantes de sa situation peut permettre d'élaborer une stratégie temporelle. Nous attirons l'attention qu'il est beaucoup plus facile de réduire la durée d'un prêt que d'en demander l'allongement. Une approche prudentielle des conditions économiques nous conduit à privilégier généralement des solutions plus longues que celles qui apparaîtraient économiquement viables à première vue. Cette solution, si elle augure un montant des intérêts a priori plus élevés laisse en période de crise une marge de manœuvre à l'emprunteur pour la gestion de son quotidien.

Ø        Le taux

Nous exprimons les taux en utilisant la seule expression historiquement et universellement reconnue dans la profession et communément appelé taux nominal. Le taux nominal est le taux par période multiplié par le nombre de périodes contenues dans une année : 12 lorsque le remboursement est mensuel,  4 lorsque le remboursement est trimestriel. Un taux nominal de 6% correspond à un taux par période de 6%/12= 0.5% Les établissements bancaires et financiers fournissent dans les offres officielles et avant tout engagement de l’emprunteur le T.E.G (taux effectif global)  à noter que le T.A.E.G (taux actualisé effectif global) et en mathématique financière le seul qui puisse permettre une comparaison pour les cas ou entre deux propositions la périodicité des remboursements est différente. Enfin il faut avoir que le TEG bien qu’il corresponde à une définition légale est toujours inférieur au TAEG. Le courtier aide, si besoin, l'emprunteur à comprendre afin que ce dernier puisse se faire  une idée claire du cout global de son crédit. Eu égard aux disparités de calcul constatées et à l'impossibilité technique d’utiliser le TEG pour déterminer une quelconque mensualité nous informons l'emprunteur que nous utiliserons dans toutes nos correspondances le taux nominal pour établir toute comparaison entre crédit. L’emprunteur peut se référer aux textes,  Code de la consommation : articles L313-1 et L313-2 ,  Code de la consommation : articles R313-1 à R313-5  et pour mieux comprendre le  Décret n° 2002-928 du 10 juin 2002 relatif au calcul du taux effectif global applicable au crédit à la consommation. A titre d’information pour un prêt de 100 000€ avec un taux d’assurance à 0.22% sur deux emprunteurs à 100% chacun, des frais de dossier de 200  € et 1000  € de frais de garantie des mensualités de 605,98 le taux nominal est de 4%, le taux par période de 0.34%,  le TEG ( légal) de 5.24 % et le taux réel (TAEG)  de 5.37 % . L’emprunteur est donc mis en garde contre la minimisation imposée par le législateur sur la réalité du taux de son crédit ( 0.13% dans l’exemple ci-dessus). Le courtier ne pourra en aucun cas être tenu pour responsable de respecter la législation Française y compris devant les instances supranationales.

Enfin  pour les cas où l’emprunteur aurait à comparer le TEG d’un prêt à taux fixe avec le  TEG d’un prêt à taux variable nous mettons en garde l’emprunteur sur les dispositions légales en vigueur qui autorisent par le biais d’un calcul simpliste du TEG sur taux variable, une comparaison  sans aucune logique ni aucun fondement économique  pouvant conduire à un choix extrêmement préjudiciable à l’emprunteur.


 

Ø        Les trois catégories de taux avec lesquels les établissements financiers travaillent sont

-taux fixe

-taux variables Capé

-taux variables

Sauf demande expresse de la part de l'emprunteur nous ne travaillons pas avec des taux variables. Notre choix se porte résolument sur les taux fixes cependant nous ne pouvons ignorer certaines opportunités concernant les taux variables capé et nous nous réservons donc la possibilité de les présenter si besoin à l'emprunteur.

 

Ø        Les mensualités hors assurances

Nous calculons les mensualités en fonction du montant du taux et de la durée selon les règles de calcul adoptés par Microsoft (marque déposée), fonction VPM sur Excel, ou par les calculatrices financières.

Ø        Les mensualités avec assurance

Nous estimons que les mensualités avec assurance doivent être la base de la réflexion financière. Plus que le taux, elles permettent une comparaison rapide, objective et accessible à tous.

Ø        Les frais de dossier

Nous exerçons notre pouvoir de négociation pour limiter ces derniers du mieux possible.

Ø        Les frais de garantie

Tout en tentant de privilégier les organismes les moins couteux de Caution Mutuel en fonction du dossier de certains emprunteurs, nous pouvons obtenir de faire jouer des organismes intervenant gratuitement (Casden, MNH…) ou orienter vers un privilège de prêteur de denier, voir une hypothèque.

Ø        La modularité

Nous demandons aux établissements bancaires et financiers que soit ouverte la possibilité aux emprunteurs de réduire à leur guise dans des limites définies préalablement la durée de leur prêt en augmentant au moment de leur choix la mensualité de base. Ce dispositif permet de substantielles économies financières et ce d'autant plus que nous en assurons le calcul sur simple demande du client. À l'opposé et pour faire face à des difficultés passagères la modularité peut servir à réduire la mensualité en compensation d'un allongement de la durée. La baisse du montant des mensualités implique un allongement de la durée de remboursement et une majoration du coût final. Cette souplesse n'est pas identique d'un établissement à l'autre par conséquent si c'est un élément important nous pouvons être amené à choisir un établissement bancaire aux conditions moins avantageuses sur le moment mais plus souple en modularité.

Ø        Les pénalités de remboursement anticipé

La loi prévoit notamment en cas de mutation après cinq ans de remboursement d'un prêt la possibilité de rembourser sans payer de pénalités ; à la demande de l'emprunteur nous pouvons demander une extension des modalités pour profiter de cet avantage. Nous attirons l'attention de l'emprunteur qu’il n'obtiendra jamais une absence de pénalités de remboursement anticipé pour partir à la concurrence.

Ø        Les contreparties

Pour l’obtention de taux dérogatoires l’emprunteur doit généralement s’engager à fournir des contreparties, à titre d’exemple : l'ouverture d'un compte, la domiciliation des salaires, l'éventuelle souscription à des parts sociales, l’éventuelle assurance du bien immobilier, les frais de dossier et les frais de garantie  ainsi que  les autres éléments de la négociations telles que la constitution d’épargne, la souscription de services et les assurances proposées pour couvrir les emprunteurs. En aucun cas cet ensemble ne peut être assimilé à de la vente liée mais comme le résultat des tractations entre des professionnels intermédiaires et  préteurs afin d’obtenir le meilleur équilibre commercial entre les futures parties : le consommateur et le préteur. L’emprunteur reste toujours libre d’emprunter aux conditions générales clientèles du préteurs telles qu’elles figurent dans les documents publicitaires de ce dernier et ce sans souscrire à des contreparties.

Ø        Le coût global du crédit et le TEG

Nous avons décrit plus haut la difficulté d'utiliser le TEG comme indicateur fiable du coût de crédit et ce pour au moins deux raisons, l'absence fréquente du coût de l'assurance lorsque cette dernière est déléguée dans le calcul final et la difficulté pour un opérateur non avisé d'exercer un contrôle sur cet élément. En conséquence nous préférons utiliser le coût global du crédit dont l'ensemble des additions et des multiplications permet d'obtenir un indicateur fiable et personnalisé accessible à tous. L'emprunteur pourra prendre connaissance du TEG sur l'offre de prêteur. Durant les 10 jours de réflexion débutant le lendemain du jour de la réception de l'offre, il aura tout loisir d'en vérifier la composition, l'intermédiaire pourra l'aider dans cette vérification. S’il le souhaite le courtier pourra lui indiquer le TAEG afin qu’il puisse avoir en main le meilleur indicateur.

Ø        Le montage du prêt

L'intermédiaire en opérations bancaires recherche le montage optimum permettant dans l'ordre d'obtenir le montant désiré, d'obtenir les meilleures conditions, d'obtenir les contreparties les plus faciles à accepter dans la recherche d'une mise en place la plus rapide et simple possible. L'intermédiaire peut être amené à proposer à l'emprunteur de modifier substantiellement la liste des personnes participant au projet, voir la constitution d'une SCI ou la mise en place d'une indivision, le projet, la durée, la finalité du projet, les assurances sans que cette liste soit limitative. Dans les cas où des délais impératifs risquent de ne pas être tenus, l'intermédiaire choisi comme critère prioritaire le partenaire avec lequel les chances de succès sont les plus élevées.

Ø        Le recours aux prêts et solutions aidés

La disparité et la mouvance de ces offres ne permettent pas à l'intermédiaire, même s'il peut accompagner son client dans cette démarche, d'intervenir en direct. Notre expérience nous conduit, en présence de prêt employeur ou de prêt des mutuelles, à être prudent. Aussi nous étudions toujours le dossier sans considération de ce type de prêt, afin d'être assuré, le jour venu de l'acte authentique, de disposer des sommes nécessaires. Si besoin, il est toujours possible de réduire du montant du ou des prêts aides obtenus du montant final du prêt accordé par le prêteur principal sans pénalité.

 

 

Pour les prêts employeurs nous recommandons à l'emprunteur de s'adresser à la direction des ressources humaines de l'entreprise ou au chef d'entreprise. Nous attirons vivement l'attention de l'emprunteur sur le fonctionnement de certains organismes chargés de la gestion du 1 % patronal qui peuvent dans certains cas amalgamer leur activité sociale et celle d’IOBSP. Sous couvert d'accords spéciaux ou dérogatoires l'emprunteur peut être conduit par ces organismes vers des solutions qui ne sont pas optimisées.

Pour les prêts consentis par les mutuelles, nous recommandons à l'emprunteur de s'adresser directement à leur mutuelle. Nous attirons l'attention sur le fait que ces organismes interviennent avec des conditions généralement plus drastiques que les établissements bancaires et financiers. La mise en place de prêt à taux très attractifs, mais sur des durées très courtes est un facteur déstabilisant le plan de financement de l'opération. En reportant le remboursement du prêt principal la solution peut s'avérer plus coûteuse que son absence.

Certain prêts immobiliers donnent droit au déblocage de la participation dans les entreprises procédant à ce type de rémunération. La demande de financement devient donc l'occasion de débloquer l'épargne constituée y compris les abondements. Nous recommandons à l'emprunteur de se tourner vers la direction des ressources humaines de l'entreprise ou vers le chef d'entreprise pour effectuer les démarches nécessaires. Nous encourageons l'emprunteur potentiel à utiliser au mieux ces outils d'épargne et ce jusqu'à l'année civile N -1.

La demande de prêt auprès des établissements bancaires et financiers peut trouver un complément dans les aides familiales. Cet apport lorsqu'il est réalisé en donation rentre dans les fonds propres et l'apport personnel. Cela peut contribuer à argumenter la négociation et à bonifier le taux final de l'opération.

Ø        Le recours aux prêts pouvant donner lieu à des aides

Nous demandons à nos partenaires banquiers, établissements financiers de mettre en place systématiquement les prêts aidés de type prêt à taux zéro et prêt économie énergie, puis les prêts accessions sociales et enfin les prêts conventionnés avant d'envisager toute autre solution de financement et ce pour préserver le droit aux prestations sociales éventuelles. Nous engageons l'emprunteur à contrôler avant toute signature d'offre que l'ensemble de l'arsenal des prêts aidés a été examiné et éventuellement adapté à son  cas. Nous ne pourrions être tenus responsables d’un manquement de l'établissement bancaire ou financier en l'absence de contrôle par l'emprunteur.

Le rachat ou la renégociation d’un prêt aidé ou conventionné peut faire perdre les aides ou l’ouverture des droits précédemment acquis même non utilisés. L’IOBSP ne peut être tenu responsable de la perte de ces avantages lors d’un rachat si l’emprunteur ne lui pas communiqué expressément cette information.

Ø        Les prêts imbriqués

Afin de faciliter le remboursement de prêts multiples en accord avec l'emprunteur nous pouvons étudier et faire mettre en place par les établissements bancaires et financiers des prêts imbriqués selon la technique du lissage.

Dans un même ordre d'idées en accord avec l'emprunteur nous pouvons étudier les prêts imbriqués selon la technique du lissage en présence de prêt pour un même objet afin de bénéficier de conditions d'ensemble plus favorables en mixant un prêt longue durée et un prêt plus court. Ces prêts de type duo peuvent porter des terminologies commerciales différentes selon les établissements.

Ø        L'offre de prêt

L'emprunteur dispose d'un délai de 10 jours francs pour accepter l'offre de prêt que le prêteur lui a soumis en relation avec la négociation de l'intermédiaire. Durant ce délai l'emprunteur, s'il le souhaite peut se rapprocher de l'intermédiaire en lui communiquant l'offre de prêt pour effectuer toute vérification. En l'absence de la communication de l'offre de prêt par l'emprunteur, l'intermédiaire ne peut être tenu responsable d'une quelconque distorsion par rapport à la proposition initiale.

L'intermédiaire attire l'attention de l'emprunteur sur l'aspect très formel des délais qui sont clairement indiqués sur les offres.

La durée de validité des offres est généralement de trois mois. Si nécessaire l’intermédiaire peut intercéder pour en demander un allongement sans pouvoir cependant présager de la décision de la banque. L'intermédiaire peut être conduit dans certains cas pour sauvegarder les intérêts de l'emprunteur, de conseiller à ce dernier d'effectuer un déblocage partiel de la somme empruntable. Dans ce cas l'emprunteur fait son affaire du paiement des intérêts intercalaires ou de leur différé.

La loi prévoit qu'une offre signée sans avoir donné lieu à la réalisation d'un prêt peut donner la possibilité au prêteur de réclamer une indemnité de 150 €. Cette indemnité est à la charge de l'emprunteur. L'intermédiaire peut intervenir à la demande de l'emprunteur pour une remise gracieuse sans cependant présager la décision finale du prêteur.

IOBSP et le code de la consommation

L’intermédiaire s’oblige à respecter les textes réglementaires et apporte son concours à la compréhension de ceux-ci.

v       Chapitre II : Crédit immobilier

o        Section 1 : Champ d'application (Articles L312-1 à L312-3)

o        Section 2 : Publicité (Articles L312-4 à L312-6)

o        Section 3 : Le contrat de crédit (Articles L312-7 à L312-14-2)

o        Section 4 : Le contrat principal (Articles L312-15 à L312-20)

o        Section 5 : Remboursement anticipé du crédit et défaillance de l'emprunteur

§         Sous-section 1 : Remboursement anticipé (Article L312-21)

§         Sous-section 2 : Défaillance de l'emprunteur (Article L312-22)

§         Sous-section 3 : Dispositions communes (Article L312-23) 

o        Section 7 : Sanctions (Articles L312-32 à L312-35)

o        Section 8 : Procédure (Article L312-36)

v       Chapitre III : Dispositions communes aux chapitres Ier et II

o        Section 1 : Le taux d'intérêt

§         Sous-section 1 : Le taux effectif global (Articles L313-1 à L313-2)

§         Sous-section 2 : Le taux d'usure (Articles L313-3 à L313-5)

o        Section 2 : Les sûretés personnelles (Articles L313-7 à L313-10-1)

o        Section 3 : Rémunération du vendeur (Article L313-11)

o        Section 4 : Délais de grâce (Article L313-12)

o        Section 8 : Textes d'application. (Article L313-16)

o        Section 9 : Dispositions d'ordre (Article L313-17)

 

 

 

Titre II : Activité d'intermédiaire

v       Chapitre Ier : Protection des débiteurs et des emprunteurs

o        Section 1 : Nullité des conventions (Article L321-1)

o        Section 2 : Publicité (Articles L321-2 à L321-4)

v       Chapitre II : Dispositions diverses (Articles L322-1 à L322-3)

 

 

Relations entre IOBSP et les assureurs

v       Assurances de l'intermédiaire

La SARL A2A Conseil en Création de Patrimoine Immobilier en tant qu'intermédiaire en opérations bancaires a souscrit une assurance de responsabilité civile et professionnelle des intermédiaires bancaires auprès de COVEA RISKS 19 21 allées de l'Europe 92 616 Clichy cedex gérée par INTERCAUTION  88 avenue des Ternes  75 017  Paris Tel : 01.55.62.17.01 contrat numéro 120 133 700 pour un montant annuel de 800 000 € dont 500 000 € par sinistre avec une franchise de 3000 € conformes à la législation applicable au 1er janvier 2013.

v       Assurances du crédit

L'emprunteur est informé de l'obligation de souscrire un contrat d'assurances couvrant les risques de santé et de décès.

Ø        Les quotités

A savoir : un minimum de 100 % du prêt doit être couvert.

Ceci étant, notre conseil est que chacun des emprunteurs soit couvert à 100%,  particulièrement en présence d'enfants dans le foyer ou que ceux-ci soient à venir dans un futur plus ou moins proche. Sauf cas particulier à nous justifier, nous demandons  même en cas de disparités notables des revenus des emprunteurs que les quotités soient égales et au maximum.

 Pour les crédits intervenant sur des périodes longues nous recommandons formellement de souscrire une assurance même pour les emprunteurs sans revenus. Nous attirons cependant l'attention des emprunteurs dans cette situation sur la difficulté lors de leur accès ultérieur à une activité rémunérée, à trouver une assurance susceptible de couvrir alors l'incapacité temporaire de travail. La variation du coût peut être substantielle bien qu’en règle générale, plus facile à prendre en charge, du fait des nouveaux revenus.

Des couvertures avec des quotités intermédiaires peuvent être mises en place prenant en compte les contrats et les situations particulières de chacun. Mais si cette solution recèle quelques économies les changements de situation de chacun ne rendent pas les choix pérennes. En conclusion nous déconseillons ces formules aux personnes n'ayant pas une conscience du risque suffisante et une vision à long terme sur leur situation personnelle.

Ø        Les couvertures

- Décès, perte totale et irréversible d'autonomie

Cette couverture est la couverture minimale. Elle peut être souscrite seule mais uniquement pour des opérations locatives et pour des emprunteurs avisés (cas des TNS à part) ou bien des personnes retraitées ou pensionnées.

- Incapacité temporaire de travail

Cette couverture doit être analysée avec l'assureur en fonction des délais de carence que le système social ou les choix privés mettent à la disposition de l'emprunteur. Dans les faits, en cas de sinistre nous avons constaté que la redondance n'est jamais préjudiciable à l'emprunteur.

Ø        Assurance-chômage

L'emprunteur a la capacité de se couvrir de ce risque. Il doit examiner avec attention les différents paramètres qui sont : le coût, la couverture, la couverture sociale ou privée dont il peut bénéficier, les évolutions prévisibles de ses capacités professionnelles, la prise en compte du marché de l'emploi, la solidité de sa source de revenus et de sa situation de famille sans que cette liste soit exhaustive. La complexité de ces éléments est telle que nous conseillons à l'emprunteur de se tourner vers les professionnels de l'assurance.

Ø        Les différents types d'assurances

Sauf lorsqu'il s'agit d’un tout indissociable ayant fait l'objet d'une négociation préalable à la transmission des conditions du prêt, l'emprunteur a le choix entre :

- Les assurances proposées directement par les services de la banque où des établissements financiers.

- Les assurances dites en délégation proposées par des assureurs avec ou sans lien direct avec le prêteur.

Aucune de ces deux catégories ne peut faire l'objet de choix a priori. En effet, l'emprunteur doit se tourner vers le professionnel des assurances pour examiner les conditions économiques mais aussi la solidité des intervenants , les niveaux de couverture et les exclusions. Chaque cas est différent, il n'y a pas de bonne solution sans un diagnostic réalisé par un assureur professionnel compétent et doté d'une responsabilité professionnelle. À noter que si l'assurance est proposée directement par les services de la banque cette dernière à une obligation de conseil et de fait est responsable. Compte tenu que les sommes versées doivent en définitive lui revenir, il est de notoriété publique que leurs contrats, s'ils peuvent être dans certains cas plus chers, offrent le plus de sécurité.

Les dépenses d'assurance des ménages n'étant pas extensibles nous conseillons à l'emprunteur de voir globalement sa situation entre ses différentes sources de dépenses. Pour des montants qui sont souvent proches nous demandons à l'emprunteur de réfléchir à l'utilité, par exemple, d'assurer son véhicule avec une assurance de type «  tout risque ou dommage »  alors que lui-même ou son conjoint ne serait couvert qu'avec une assurance à 50 %. La priorité des primes versées en cas d'arbitrage doit toujours aller vers les personnes avant les biens matériels.

Ø        Cas particulier des personnes présentant un risque aggravé de santé

Les personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent se prévaloir des dispositions des conventions AERAS et Belorgey conformément aux informations disponibles sur le site AERAS.

 

v       Assurances du bien immobilier

Ø        Multirisque habitation

 

L'achat et la mise hors d'eau d'une construction doit faire l'objet de la souscription d'une assurance multirisque habitation. Nous recommandons fortement la souscription de cette assurance auprès de l'établissement prêteur quand cela est possible. En effet de nombreux contrats des établissements préteurs offrent la possibilité après un sinistre que les mensualités dues à l'organisme prêteur soient prises en charge par ladite assurance ce qui est rarement le cas lors d'une assurance extérieure au projet. Ce point doit être vérifié par l’emprunteur lors de la souscription, si besoin l’intermédiaire peut l’aider dans la compréhension des conditions générales du contrat.

Ø        Assurances liées à la construction

-Dommage ouvrage (DO)

Conformément à la loi nous ne pouvons que conseiller la souscription de ce type d'assurance même s’il reste possible pour des emprunteurs très avisés de ne pas y recourir. Dans ce cas l'emprunteur devra faire montre de sa capacité à comprendre et assumer le risque.

- Décennales et de bon fonctionnement

Nous recommandons expressément à l'emprunteur  de recueillir particulièrement, mais pas seulement, s'il intervient comme maître d'ouvrage, l'ensemble des garanties décennales et de bon fonctionnement des professionnels intervenant sur son chantier.

- Garantie des promoteurs

nous recommandons expressément à l'emprunteur de solliciter son notaire personnel pour accompagner le notaire du promoteur dans les formalités complexes liées aux VEFA et autres modes d'acquisition mettant en jeu la responsabilité d'un promoteur, d'un professionnel associé, des bailleurs sociaux, marchands de biens et autres acteurs assimilés.

Relations entre IOBSP et notaire

v       L'IOBSP est un professionnel du financement.

À ce titre l'IOBSP connaît les éléments constitutifs des crédits immobiliers par contre, compte tenu de la nature de ces opérations et de la complexité du droit de la famille, des successions, des donations et de la fiscalité nous conseillons qu'avant toute signature d'un acte de prêt l'emprunteur ait exposé à son notaire sa situation personnelle. Nous attirons l'attention sur les acquisitions en indivision réalisée par des concubins qui en l'état actuel de la législation n’héritent pas de leur concubin et exposent le survivant, en cas de donation, à une taxation de l'ordre de 60 % sur leur part.

v       Relation avec le notaire

L’IOBSP se tient à la disposition du notaire et des emprunteurs pour faciliter la compréhension et les implications liées à la mise en place d'un prêt.

 

Relations entre IOBSP et les professionnels ou assimilés professionnels de l'immobilier

Ø        Sans engager notre responsabilité dans des domaines qui ne sont pas les nôtres nous apportons notre compréhension des opérations réalisées par les professionnels du diagnostic, les agences immobilières, les promoteurs, les architectes, les artisans, les constructeurs, les maîtres d'œuvre chacun pour leur part qui leur revient interférant avec le prêt mais nullement dans l'exercice de leurs fonctions ou de leur métier

Ø        Sans être professionnel de l'immobilier la personne qui décide de réaliser une auto construction le devient de fait. Nous attirons son attention sur la très grande difficulté pour trouver une dommage ouvrage et des assurances de type décennale, de bon fonctionnement et par conséquent des difficultés de revente subséquentes à l'absence des documents attestant de la présence de ces assurances  prévues par la loi. L'expérience tend à prouver que sur les 10 premières années et fonction de la date de la vente celle-ci se réalise avec une décote de l'ordre de 30 %. Dans un tel cas la vente peut ne pas couvrir le capital restant du et laisser à charge une part non négligeable du prêt immobilier initial.

 

Ø        Sans être professionnel de l'immobilier la personne qui décide de réaliser plus d’une opération d’achat revente de sa résidence principale sans motifs sérieux et légitimes  le devient de fait et peut donc être considéré fiscalement comme marchands de biens . A ce titre elle est passible de la TVA, de la plus value et des impôts directs et indirects de ces derniers.

 

Obligations de l'emprunteur

 

 

Ø        Rappel : «L'emprunteur soussigné reconnaît sur l'honneur la véracité des renseignements fournis permettant l'établissement de l'offre et du contrat de crédit. Toute erreur, omission ou fausse déclaration engagerait sa responsabilité pleine et entière, notamment face aux litiges résultant de l'application de la Loi N°891010 du 31 décembre 1989 »

 

Ø        La loi ci-dessus exprimée s'applique également aux documents fournis

 

 

Ø        L'emprunteur s'il accepte la proposition fournie par l’IOBSP reconnaît que cette dernière est un tout indissociable. Chaque élément tel que : l'ouverture d'un compte, la domiciliation des salaires, l'éventuelle souscription à des parts sociales, l’éventuelle assurance du bien immobilier, les frais de dossier et les frais de garantie  ainsi que  les autres éléments de la négociations telles que les contreparties et les assurances proposées pour couvrir les emprunteurs sont les éléments d'un unique ensemble qui ont permis à l’IOBSP d'obtenir les conditions transmises à l'emprunteur en termes de montant, de taux, de durée et de modalités accessoires. La remise en cause d'un quelconque de ces éléments oblige le courtier à une nouvelle négociation.

 

 

 

 

Ø        L’emprunteur reconnaît expressément que les conditions qui lui sont transmises par IOBSP sont le fruit du travail de ce dernier et qu’il ne peut en aucun cas en faire état directement auprès de quelque établissement bancaire ou autre IOBSP que ce soit et ce afin notamment d'obtenir un alignement sur ces conditions sans s'exposer à une clause pénale l'exposant à indemniser la société A2A Conseil  Siren 434 830 279  à la hauteur de la rémunération que ce dernier aurait dû obtenir de la part de l'établissement bancaire ou financier.

 

Ø        L’emprunteur reconnaît que le travail de l’IOBSP est de lui permettre d’obtenir en complément de sa démarche personnelle une ou plusieurs offre de prêts et qu’il aura au minimum 10 jours et maximum 30 jours de réflexion pour en accepter au plus une et prendre connaissance en détails de tous les éléments régis par les code de la consommation et code monétaire et financier.

 

 

Ø        L’emprunteur doit prendre conscience qu'il ne pourra demander à l'intermédiaire une attestation de refus de prêt dans le cas où le prêt a été refusé par un ou plusieurs établissement si au moins un établissement a donné un accord respectant les conditions du compromis de vente ou du contrat de réservation ou du CCMI ou de tout contrat de nature similaire bénéficiant d'une clause suspensive d'accord de prêt. Si l'emprunteur obtient par ses propres moyens une attestation de refus de prêt faisant jouer la condition suspensive d'accord de prêt alors même que l'intermédiaire a obtenu un accord de prêt pour l'opération, l'emprunteur s'expose d'une part au paiement de la rémunération de l'intermédiaire et d'autre part, par sa manœuvre frauduleuse, il engage sa responsabilité pleine et entière. S'il est interrogé par une des quelconques parties intéressées au projet l'intermédiaire communiquera les résultats de sa recherche sans que ceci puisse être considéré comme une infraction au secret professionnel.

 

Ø        En complétant personnellement et en restituant le présent document complété appelé « maquette » l'emprunteur reconnaît expressément avoir pris connaissance des conditions ci-dessus, vouloir s’y conformer et le conserver, par devers lui, sur un support durable.

 

Immobilier

Nos interventions à la fois sur le prêt mais aussi sur les assurances du prets, les frais de dossier et les frais de garantie se soldent en moyenne par une économie de 8 000 €.

Nous avons réalisés sur les dix dernières années avec notre consoeur Suzanne Helies de SDH Invest plusieurs milliers de dossiers

Formulaire de demande de prêt