A2A Conseil

Informations et conditions générales

Informations et Conditions générales de vente et conditions d'intervention de l'intermédiaire en opérations bancaires et services de paiement plus généralement désigné par IOBSP.

 

Relations entre IOBSP  et l'emprunteur

v       Identification de l’IOBSP

Ø        Coordonnées : A2A Conseil en Création de Patrimoine Immobilier Tel : 05 56 460 920 / 06 85 53 38 28 (fax 09 81 70 95 15) adresse : 52 Bis Avenue Phénix Haut Brion 33600 Pessac  sites Internet :  a2aconseil.com et
emprunt-immobilier.fr
numéro Siren entreprise 434830279 RCS de Bordeaux  contrôle sur le site  infogreffe.fr

Ø        Gérant : Dominique ANDRIEUX 

Ø        Qualification requise du responsable : Conservatoire des Arts et Métiers ( ITB) 1983

Ø        Code ACP    ACPIOB642 contrôle sur les site acp.banque-france.fr

Ø        Code  démarcheur 1053406446QH

Ø        Code APE : 6619B  nomenclature INSEE

Ø        Code AMF 2053405616VB contrôle sur site amf-France.org

Ø        Code APRM 747ZA

Ø        Code CNIL  879 546 contrôle sur le site de la CNIL

Ø        Code ORIAS ancien numéro 07 036 943 nouveau numéro : en cours contrôle sur le site de l’ORIAS.fr

Ø        Code  TVA intracommunautaire = FR 26434830279

Ø        Membre SIOB puis  AFIB  syndicats professionnels depuis plus de 5 ans

Ø        Code 120 133 700 correspondant à la police d'assurance auprès de COVEA RISK montants et coordonnées ci-dessous

Ø        Catégorie d'IOBSP Art R 519-1 du code monétaire et financier :  mandataire non exclusif

Ø        L'IOBSP s’engage à respecter dans les mêmes conditions que les établissements bancaires la confidentialité des renseignements fournis.  Il conserve les documents et les informations avec le même degré de sécurité dont celles-ci bénéficient auprès de l'emprunteur.

Ø        L'IOBSP se réserve le droit de transmettre les données personnelles de l'emprunteur auprès des établissements et seulement auprès des établissements susceptibles d'apporter une solution de financement à l'emprunteur .

Ø        L’IOBSP  ne pratique pas la vente de fichiers informatisés ou autre pratique commerciale de cette nature.

Ø        L’IOBSP fournit à l'emprunteur la liste des documents nécessaires à la constitution de son dossier.

Au sein de cette liste des pièces nécessaires, l’emprunteur ne doit  rassembler que les documents en sa possession qui concerne son opération et sa situation personnelle. L’intermédiaire demande à l’emprunteur de rassembler son  jeu d’originaux à faire contrôler par le prêteur, puis  à conserver et de préparer un jeu (ou deux à titre de précaution) de photocopies format A 4 recto à donner. L’emprunteur fournit les photocopies. Elles doivent être conformes à l’original car toute erreur, omission ou fausse déclaration engagerait la responsabilité pleine et entière de l’emprunteur, notamment face aux litiges résultant de l'application de la Loi N°891010 du 31 décembre 1989

v       Traitement des réclamations et des litiges

Ø        Les réclamations sont à adresser directement au gérant : Dominique ANDRIEUX au 52 bis avenue Phénix Haut Brion 33 600 Pessac par courrier recommandé avec accusé réception .

Ø        L’intermédiaire s’engage à fournir à l’emprunteur les coordonnées de l’instance indépendante désignée par la profession dans le cadre de la médiation dès que cette dernière sera connue et opérationnelle

Ø        Les litiges sont de la compétence des juridictions Bordelaises.

Ø        L’autorité de tutelle de l’IOBSP est l’ Autorité de Contrôle Prudentiel ACP. 61 rue Taitbout 75436 Paris Cedex 09  Tel : +(33) 01 49 95 40 00.

 

v       Rémunération de l'IOBSP

Ø        lorsqu’elle est payée par les établissements bancaires ou financiers elle est de 1 % et  de 200 € assujettis de la clause satisfait ou remboursé pour l’emprunteur ;

Ø        lorsqu’elle n’est pas payée par les établissements bancaires ou financiers elle est de 1 % à la charge de l’emprunteur  et  non assujettis de la clause satisfait ou remboursé. La rémunération est alors finançable dans les mêmes conditions que le prêt mis en place et payable seulement après la mise en place effective du prêt immobilier ( premier déblocage).

Relation entre l’OBSP et les établissements bancaires

v       Rôle de l’IOBSP

l’IOBSP transmet aux établissements bancaires et financiers tous les éléments en sa possession permettant à ces derniers de déterminer l'utilité et les conditions avec lesquelles ils souhaitent entrer en relation avec l'emprunteur. Après négociation avec les préteurs et devant une pluralité de conditions, en fonction, en priorité, des choix exprimés sur la maquette ci dessus ou par courriel par l’emprunteur, puis de son expérience professionnelle, l'IOBSP choisit, en accord avec l’emprunteur la propositions qui convient le mieux.

L’IOBSP expose aux établissements bancaires ou financiers tout le bien fondé qui le conduit à proposer le dossier de l’emprunteur, il argumente le dossier, il négocie, en accord avec l’emprunteur il peut, si besoin, remanier le dossier ou demander des modifications dans le projet mais en aucun cas il ne peut s’engager pour l’établissement préteur sur l’accord ou le refus de prêt.

L’IOBSP vérifie que les conditions accordées par le préteur sont en adéquations avec la proposition fournie et transmise à l’emprunteur sous réserve que l’emprunteur lui communique dès réception les éléments de l’offre de prêt et que les délais de validité de la proposition ne sont pas dépassés. Dans ce dernier cas, sur demande de l’emprunteur, il peut intervenir pour demander une prolongation de la validité.

v       Nombre et nom des établissements de crédit avec lequel l’IOBSP est en relation

Avertissement les lois 2010-12-49 du 22/10/2010 et les décrets 2012-101 du 26/012012 demandant une remise à plat intégral des conventions en cours de ce fait la liste suivante reflète les liens et les résultats des opérations de prêts réalisés sans pouvoir se prévaloir de l’existence de conventions formelles immédiatement opérationnelles dès le 01/01/2013.

Liste de nos 14 partenaires avec rémunération par le préteur ou son mandant

Ø        Banque Courtois      2 cours du XXX Juillet 33000 BORDEAUX

Ø        Banque Populaire BPACA et CASDEN 5 rue de Condé  33000 BORDEAUX

Ø        BNP Paribas            10 allées de Tourny 330000 BORDEAUX

Ø        BPE        19 all de Tourny 33000 BORDEAUX

Ø        BPI    37 allées de Tourny 33000 BORDEAUX

Ø        Caisse d’Epargne     61 rue du Château d’Eau 33000 BORDEAUX

Ø        CIC         20 quai des Chartrons   33000 BORDEAUX

Ø        Crédit Foncier de France         25 cours Georges Clemenceau 33000 BORDEAUX

Ø        Crédit Lyonnais LCL              365 bd Wilson 33000 BORDEAUX

Ø        HSBC      10 allées Orléans 33000 BORDEAUX

Ø        Kutxa Banque          22 allées de Tourny  33000 BORDEAUX

Ø        Société Générale      28 cours de l’Intendance 33000 BORDEAUX

Ø        AXA Banque 113 avenue Pasteur 33600 Pessac

Ø        Crédit Mutuel Direction de secteur Bordeaux Couronne 9 avenue du Médoc 33320 Eysines

Liste de nos 2 partenaires sans rémunération par le préteur

Ø        Crédit Agricole        304 bd Wilson 33000 BORDEAUX

Ø        Banque postale Recette principale 33600 Pessac

v       Interférence de la rémunération

Rappel : la rémunération de l'intermédiaire par le prêteur est de 1 %, elle n'est versée qu'après la première mise à disposition des fonds à l'emprunteur.

Aucune négociation ni aucun arbitrage ne peut être réalisé entre la commission due à l'intermédiaire et les conditions obtenues par l'emprunteur. Ces deux éléments sont strictement indépendants. Toute infraction est passible du pénal.

v       Domaine d'intervention de l'IOBSP

l'intermédiaire bancaire intervient sur les modalités du prêt et le montage du prêt. Nous appelons modalités du prêt les éléments suivants

Ø        la durée

l'intermédiaire agit pour obtenir la meilleure adéquation entre l'effort d'endettement immédiat et la durée de l'effort. L’intermédiaire attire l'attention sur le fait qu'aucune solution n'est a priori meilleure qu'une autre. Seule une approche individualisée tenant compte des objectifs énoncés par l'emprunteur et de l'ensemble des composantes de sa situation peut permettre d'élaborer une stratégie temporelle. Nous attirons l'attention qu'il est beaucoup plus facile de réduire la durée d'un prêt que d'en demander l'allongement. Une approche prudentielle des conditions économiques nous conduit à privilégier généralement des solutions plus longues que celles qui apparaîtraient économiquement viables à première vue. Cette solution si elle augure des intérêts a priori plus élevés laisse en période de crise une marge de manœuvre à l'emprunteur pour la gestion de son quotidien.

Ø        le taux

nous exprimons les taux en utilisant la seule expression historiquement et universellement reconnue dans la profession et communément appelé taux nominal. Le taux nominal est le taux par période multipliée par le nombre de périodes contenues dans une année. Les établissements bancaires et financiers fournissent dans les offres officielles le T.A. E.G taux actualisé effectif global et si besoin l'emprunteur pourra s'y référer. Eu égard aux disparités de calcul constatées et à l'impossibilité technique d’utiliser le TAEG pour déterminer une quelconque mensualité nous informons l'emprunteur que nous utiliserons le taux nominal pour établir toute comparaison entre crédit.

Ø        les trois catégories de taux avec lesquels les établissements financiers travaillent sont

-taux fixe

-taux variables Capé

-taux variables

sauf demande expresse de la part de l'emprunteur nous ne travaillons pas avec des taux variables. Notre choix se porte résolument sur les taux fixes cependant nous ne pouvons ignorer certaines opportunités concernant les taux variables capé et nous nous réservons donc la possibilité de les présenter si besoin à l'emprunteur.

Ø        les mensualités hors assurances

nous calculons les mensualités en fonction du montant du taux et de la durée selon les règles de calcul adoptés par Microsoft (marque déposée) fonction VPM sur Excel ou par les calculatrices financières

Ø        les mensualités avec assurance

nous estimons que les mensualités avec assurance doivent être la base de la réflexion financière. Plus que le taux elles permettent une comparaison rapide objective et accessible à tous.

Ø        les frais de dossier

nous exerçons notre pouvoir de négociation pour limiter ces derniers au mieux du possible

Ø        les frais de garantie

tout en tentant de privilégier les organisme de Caution Mutuel en fonction du dossier de certains emprunteurs nous pouvons obtenir de faire jouer des organismes intervenant gratuitement Ex Casden, MNH ou orienter vers un privilège de prêteur de denier voir une hypothèque.

Ø        la modularité

nous demandons aux établissements bancaires et financiers que soit ouverte la possibilité aux emprunteurs de réduire à leur guise dans des limites définies préalablement la durée de leur prêt en augmentant au moment de leur choix la mensualité de base. Ce dispositif permet de substantielles économies financières et ce d'autant plus que nous en assurons sur simple demande du client le calcul. À l'opposé et pour faire face a des difficultés passagères la modularité peut servir à réduire la mensualité en compensation d'un allongement de la durée. Cette souplesse n'est pas identique d'un établissement à l'autre par conséquent si c'est un élément important nous pouvons être amené à choisir un établissement bancaire aux conditions moins avantageuses sur le moment mais plus souple en modularité

Ø        les pénalités de remboursement anticipé

la loi prévoit notamment en cas de mutation après cinq ans de remboursement d'un prêt la possibilité de rembourser sans payer de pénalités ; à la demande de l'emprunteur nous pouvons demander une extension des modalités pour profiter de cet avantage. Nous attirons l'attention de l'emprunteur qu’il i n'obtiendra jamais une absence de pénalités de remboursement anticipé pour partir à la concurrence.

Ø        Les contreparties

pour l’obtention de taux dérogatoires l’emprunteur doit généralement s’engager à fournir des contreparties, à titre d’exemple : l'ouverture d'un compte, la domiciliation des salaires, l'éventuelle souscription à des parts sociales, l’éventuelle assurance du bien immobilier, les frais de dossier et les frais de garantie  ainsi que  les autres éléments de la négociations telles que la constitution d’épargne, la souscription de services et les assurances proposées pour couvrir les emprunteurs. En aucun cas cet ensemble ne peut être assimilé à de la vente liée mais comme le résultat des tractations entre des professionnels intermédiaire et  préteurs afin d’obtenir le meilleur équilibre commercial entre les futures parties : le consommateur et le préteur. L’emprunteur reste toujours libre d’emprunter aux conditions générales clientèles du préteurs telles qu’elles figurent dans les documents publicitaires de ce dernier et ce sans souscrire à des contreparties.

Ø        le coût global du crédit et le TAEG

nous avons décrit plus haut la difficulté d'utiliser le TAEG comme indicateur fiable du coût de crédit et ce pour au moins deux raisons l'absence fréquente du coût de l'assurance lorsque cette dernière est déléguée dans le calcul final et la difficulté pour un opérateur non avisé d'exercer un contrôle sur cet élément. En conséquence nous préférons utiliser le coût global du crédit dont l'ensemble des additions et des multiplications permet d'obtenir un indicateur fiable et personnalisé accessible à tous. L'emprunteur pourra prendre connaissance du TAEG sur l'offre de prêteur. Durant les 10 jours de réflexion il aura tout loisir d'en vérifier la composition, l'intermédiaire pourra l'aider dans cette vérification.

Ø        le montage du prêt

l'intermédiaire en opérations bancaires recherche le montage optimum permettant dans l'ordre d'obtenir le montant désiré, d'obtenir les meilleures conditions, d'obtenir les contreparties des plus faciles à accepter dans la recherche d'une mise en place la plus rapide et simple possible . L'intermédiaire peut être amené à proposer à l'emprunteur de modifier substantiellement la liste des personnes participant au projet, voir la constitution d'une SCI ou la mise en place d'une indivision, le projet, la durée, la finalité du projet, les assurances sans que cette liste soit limitative. Dans les cas où des délais impératifs risquent de ne pas être tenus l'intermédiaire choisi comme critère prioritaire, le partenaire avec lequel les chances de succès sont les plus élevés.

Ø        le recours aux prêts et solutions aidés

La disparité et la mouvance de ces offres ne permettent pas à l'intermédiaire, même s'il peut accompagner son client dans cette démarche, d'intervenir en direct. Notre expérience nous conduit, en présence de prêt employeur ou de prêt des mutuelles, à être prudent. Aussi nous étudions toujours le dossier sans considération de ce type de prêt, afin d'être assuré le jour venu de l'acte authentique, de disposer des sommes nécessaires. Si besoin, il est toujours possible de réduire le montant final du prêt accordé par le prêteur principal sans pénalité.

Pour les prêts employeurs nous recommandons à l'emprunteur de s'adresser à la direction des ressources humaines de l'entreprise ou au chef d'entreprise. Nous attirons vivement l'attention de l'emprunteur sur le fonctionnement de certains organismes chargés de la gestion du 1 % patronal qui peuvent dans certains cas amalgamer leur activité sociale et celle d’IOBSP. Sous couvert d'accords spéciaux ou dérogatoires l'emprunteur peut être conduit par ces organismes vers des solutions qui ne sont pas optimisées. 

Pour les prêts consentis par les mutuelles nous recommandons à l'emprunteur de s'adresser directement à leur mutuelle. Nous attirons l'attention sur le fait que ces organismes interviennent avec des conditions généralement plus drastiques que les établissements bancaires et financiers. La mise en place de prêt à taux très attractifs, mais sur des durées très courtes est un facteur déstabilisant le plan de financement de l'opération. En reportant le remboursement du prêt principal la solution peut s'avérer plus coûteuse que son absence.

Certain prêts immobiliers donnent droit au déblocage de la participation dans les entreprises procédant à ce type de rémunération. La demande de financement devient donc l'occasion de débloquer l'épargne constituée y compris les abondements. Nous recommandons à l'emprunteur de se retourner vers la direction des ressources humaines de l'entreprise ou vers le chef d'entreprise pour effectuer les démarches nécessaires. Nous encourageons l'emprunteur potentiel à utiliser au mieux ces outils d'épargne et ce jusqu'à l'année civile N -1.

La demande de prêt auprès des établissements bancaires et financiers peut trouver un complément dans les aides familiales. Cet apport lorsqu'il est réalisé en donation rentre dans les fonds propres et l'apport personnel. Cela peut contribuer à argumenter la négociation et à bonifier le taux final de l'opération.

Ø        Le recours aux prêts pouvant donner lieu à des aides

nous demandons à nos partenaires banquiers établissements financiers de mettre en place systématiquement les prêts aidés de type prêt à taux zéro et prêt économie énergie, puis les prêts accessions sociales enfin les prêts conventionnés avant d'envisager tout autre solution de financement et ce pour préserver le droit aux prestations sociales éventuelles. Nous engageons l'emprunteur à contrôler avant toute signature d'offre que l'ensemble de l'arsenal des prêts aidés a été examiné et éventuellement adapté à son  cas. Nous ne pourrions être tenus responsables d’un manquement de l'établissement bancaire ou financier en l'absence de contrôle par l'emprunteur.

Ø        les prêts imbriqués

Afin de faciliter le remboursement de prêts multiples en accord avec l'emprunteur nous pouvons étudier et faire mettre en place par les établissements bancaires et financiers des prêts imbriqués selon la technique du lissage

Dans un même ordre d'idées en accord avec l'emprunteur nous pouvons étudier les prêts imbriqués selon la technique du lissage en présence de prêt pour un même objet afin de bénéficier de conditions d'ensemble plus favorables en mixant un prêt  long et un prêt d'une durée plus courte. Ces prêts de type duo peuvent porter des terminologies commerciales différentes selon les établissements

Ø        L'offre de prêt

L'emprunteur dispose d'un délai de 10 jours francs pour accepter l'offre de prêt que le prêteur lui a soumis en relation avec la négociation de l'intermédiaire. Durant ce délai l'emprunteur s'il le souhaite peut se rapprocher de l'intermédiaire en lui communiquant l'offre de prêt pour effectuer toute vérification. En l'absence de la communication de l'offre de prêt par l'emprunteur, l'intermédiaire ne peut être tenu responsable d'une quelconque distorsion par rapport à la proposition initiale.

L'intermédiaire attire l'attention de l'emprunteur sur l'aspect très formel des délais qui sont clairement indiqués sur les offres.

La durée de validité des offres est généralement de trois mois. Si nécessaire l’intermédiaire peut intercéder pour en demander un allongement sans pouvoir cependant présager de la décision de la banque. L'intermédiaire peut être conduit dans certains cas pour sauvegarder les intérêts de l'emprunteur, de conseiller à ce dernier d'effectuer un déblocage partiel de la somme empruntable. Dans ce cas l'emprunteur fait son affaire du paiement des intérêts intercalaires ou de leur différé.

La loi prévoit qu'une offre signée sans avoir donné lieu à la réalisation d'un prêt peut donner la possibilité au prêteur de réclamer une indemnité de 150 €. Cette indemnité est à la charge de l'emprunteur. L'intermédiaire peut intervenir à la demande de l'emprunteur pour une remise gracieuse sans cependant présager la décision finale du prêteur.

Relations entre IOBSP et les assureurs

v       assurances de l'intermédiaire

La SARL A2A Conseil en Création de Patrimoine Immobilier en tant qu'intermédiaire en opérations bancaires a souscrit une assurance de responsabilité civile et professionnelle des intermédiaires bancaires auprès de COVEA RISKS 19 21 allées de l'Europe 92 616 Clichy cedex gérée par INTERCAUTION  88 avenue des Ternes  75 017  Paris Tel : 01.55.62.17.01 contrat numéro 120 133 700 pour un montant de 800 000 € annuels dont 500 000 € par sinistre avec une franchise de 3000 € conformes à la législation applicable au 1er janvier 2013.

v       assurances du crédit

l'emprunteur est informé de l'obligation de souscrire un contrat d'assurances couvrant les risques de santé et de décès

Ø        les quotités

à savoir : un minimum de 100 % du prêt doit être couvert

ceci étant, notre conseil et que chacun des emprunteurs soit couvert à 100 %  particulièrement en présence d'enfants dans le foyer ou que ceux-ci soient à venir dans un futur plus ou moins proche. Sauf cas particulier à nous justifier, nous demandons  même en cas de disparité notables des revenus des emprunteurs que les quotités soient égales et au maximum.

Les crédits intervenant sur des périodes longues nous recommandons formellement de  souscrire une assurance même pour les emprunteurs sans revenus. Nous attirons cependant l'attention des emprunteurs dans cette situation, sur la difficulté lors de leur accès ultérieur à une activité rémunérée, à trouver une assurance susceptible de couvrir alors l'incapacité temporaire de travail. La variation du coût peut être substantielle bien qu’en règle générale, plus facile à prendre en charge, du fait des nouveaux revenus.

Des couvertures avec des quotités intermédiaires peuvent être mises en place prenant en compte les contrats et les situations particulières de chacun. Mais si cette solution recèle quelques économies les changements de situation de chacun ne rendent pas les choix pérennes. En conclusion nous déconseillons ces formules aux personnes n'ayant pas une conscience du risque suffisante et une vision à long terme sur leur situation personnelle.

Ø        les couvertures

- décès, perte totale et irréversible d'autonomie

cette couverture est la couverture minimale. Elle peut être souscrite seule mais uniquement pour des opérations locatives et pour des emprunteurs avisés ( cas des TNS à part) ou bien des personnes retraitées ou pensionnées.

- incapacité temporaire de travail

cette couverture doit être analysée avec l'assureur en fonction des délais de carence que le système social où les choix privés mettent à la disposition de l'emprunteur. Dans les faits en cas de sinistre nous avons constaté que la redondance n'est jamais préjudiciable à l'emprunteur.

Ø        assurance-chômage

l'emprunteur à la capacité de se couvrir de ce risque. Il doit examiner avec attention les différents paramètres qui sont : le coût, la couverture, la couverture sociale ou privée dont il peut bénéficier, les évolutions prévisibles de ses capacités professionnelles, la prise en compte du marché de l'emploi, la solidité de sa source de revenus et de sa situation de famille sans que cette liste soit exhaustive. La complexité de ces éléments est telle que nous conseillons à l'emprunteur de se tourner vers les professionnels de l'assurance.

Ø        les différents types d'assurances

sauf lorsqu'il s'agit d’un tout indissociable ayant fait l'objet d'une négociation préalable à la transmission des conditions du prêt, l'emprunteur a le choix entre :

- les assurances proposées directement par les services de la banque où des établissements financiers

- les assurances dites en délégation proposée par des assureurs avec ou sans lien direct avec le prêteur

aucune de ces deux catégories ne peut faire l'objet de choix a priori, en effet, l'emprunteur doit se tourner vers le professionnel des assurances pour examiner les conditions économiques mais aussi la solidité des intervenants , les niveaux de couverture et les exclusions. Chaque cas est différent, il n'y a pas de bonne solution sans un diagnostic réalisé par un assureur professionnel compétent et doté d'une responsabilité professionnelle. À noter que si l'assurance est proposée directement par les services de la banque cette dernière à une obligation de conseil et de fait, est responsable. Compte tenu que les sommes versées doivent en définitive lui revenir, il est de notoriété publique que leurs contrats, s'ils peuvent être dans certains cas plus chers, offrent le plus de sécurité.

Les dépenses d'assurance des ménages n'étant pas extensibles nous conseillons à l'emprunteur de voir globalement sa situation entre ses différentes sources de dépenses. Pour des montants qui sont souvent proches nous demandons à l'emprunteur de réfléchir à l'utilité, par exemple, d'assurer son véhicule avec une assurance de type «  tout risque ou dommage »  alors que lui-même ou son conjoint ne serait couvert qu'avec une assurance à 50 %. La priorité des primes versées en cas d'arbitrage doit toujours aller vers les personnes avant les biens matériels.

Ø        Cas particulier des personnes présentant un risque aggravé de santé

Les personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent se prévaloir des dispositions des conventions AERAS et Belorgey conformément aux informations disponibles sur le site AERAS.

v       Assurances du bien immobilier

Ø        multirisque habitation

l'achat et la mise hors d'eau d'une construction doit faire l'objet de la souscription d'une assurance multirisque habitation. Nous recommandons fortement la souscription de cette assurance auprès de l'établissement prêteur quand cela est possible. En effet de nombreux contrats des établissement préteurs offrent la possibilité après un sinistre que les mensualités dues à l'organisme prêteur soient prises en charge par ladite assurance ce qui est rarement le cas lors d'une assurance extérieure au projet. Ce point doit être vérifié par l’emprunteur lors de la souscription si besoin l’intermédiaire peut l’aider dans la compréhension des conditions générales du contrat.

Ø        Assurances liées à la construction

-Dommage ouvrage (DO)

conformément à la loi nous ne pouvons que conseiller la souscription de ce type d'assurance même s’il reste possible pour des emprunteurs très avisés de ne pas y recourir. Dans ce cas l'emprunteur devra faire montre de sa capacité à comprendre et assumer le risque

- Décennales et de bon fonctionnement

nous recommandons expressément à l'emprunteur  de recueillir particulièrement, mais pas seulement, s'il intervient comme maître d'ouvrage, l'ensemble des garanties décennales et de bon fonctionnement des professionnels intervenant sur son chantier.

- Garantie des promoteurs

 

nous recommandons expressément à l'emprunteur de solliciter son notaire personnel pour accompagner le notaire du promoteur dans les formalités complexes liées aux VEFA et autres modes d'acquisition mettant en jeu la responsabilité d'un promoteur, d'un professionnel associé, des bailleurs sociaux, marchands de biens et autres acteurs assimilés.

Relations entre IOBSP et notaire

v       L'IOBSP est un professionnel du financement.

À ce titre l'IOBSP connaît les éléments constitutifs des crédits immobiliers par contre, compte tenu de la nature de ces opérations et de la complexité du droit de la famille, des successions, des donations et de la fiscalité nous conseillons qu'avant toute signature d'un acte de prêt l'emprunteur ait exposé à son notaire sa situation personnelle. Nous attirons l'attention sur les acquisitions en indivision réalisée par des concubins qui en l'état actuel de la législation n’héritent pas de leur concubin et exposent le survivant, en cas de donation, à une taxation de l'ordre de 60 %.

v       Relation avec le notaire

L’IOBSP se tient à la disposition du notaire et des emprunteurs pour faciliter la compréhension et les implications liées à la mise en place d'un prêt.

Relations entre IOBSP et les professionnels ou assimilés professionnels de l'immobilier

Ø        Sans engager notre responsabilité dans des domaines qui ne sont pas les nôtres nous apportons notre compréhension des opérations réalisées par les professionnels du diagnostic, les agences immobilières, les promoteurs, les architectes, les artisans, les constructeurs, les maîtres d'œuvre chacun pour leur part qui leur revient interférant avec le prêt mais nullement dans l'exercice de leurs fonctions ou de leur métier

Ø        Sans être professionnel de l'immobilier la personne qui décide de réaliser une auto construction le devient de fait. Nous attirons son attention sur la très grande difficulté pour trouver une dommage ouvrage et des assurances de type décennale, de bon fonctionnement et par conséquent des difficultés de revente subséquentes à l'absence des documents attestant de la présence de ces assurances  prévues par la loi. L'expérience tend à prouver que sur les 10 premières années et fonction de la date de la vente celle-ci se réalise avec une décote de l'ordre de 30 %. Dans un tel cas la vente peut ne pas couvrir le capital restant du et laisser à charge une part non négligeable du prêt immobilier initial.

Ø        Sans être professionnel de l'immobilier la personne qui décide de réaliser plus d’une opération d’achat revente de sa résidence principale sans motifs sérieux et légitimes  le devient de fait et peut donc être considéré fiscalement comme marchands de biens . A ce titre elle est passible de la TVA, de la plus value et des impôts directs et indirects de ces derniers.

Obligations de l'emprunteur

Ø        Rappel : «L'emprunteur soussigné reconnaît sur l'honneur la véracité des renseignements fournis permettant l'établissement de l'offre et du contrat de crédit. Toute erreur, omission ou fausse déclaration engagerait sa responsabilité pleine et entière, notamment face aux litiges résultant de l'application de la Loi N°891010 du 31 décembre 1989 »

Ø        La loi ci-dessus exprimée s'applique aux documents fournis

Ø        L'emprunteur s'il accepte la proposition fournie par l’IOBSP reconnaît que cette dernière est un tout indissociable. Chaque élément tel que : l'ouverture d'un compte, la domiciliation des salaires, l'éventuelle souscription à des parts sociales, l’éventuelle assurance du bien immobilier, les frais de dossier et les frais de garantie  ainsi que  les autres éléments de la négociations telles que les contreparties et les assurances proposées pour couvrir les emprunteurs sont les éléments d'un ensemble qui ont permis à l’IOBSP d'obtenir les conditions transmises à l'emprunteur en termes de montant, de taux, de durée et de modalités accessoires.

Ø        L’emprunteur reconnaît expressément que les conditions qui lui sont transmises par IOBSP sont le fruit du travail de ce dernier et qu’il ne peut en aucun cas en faire état directement auprès de quelque établissement bancaire que ce soit et ce afin d'obtenir un alignement sur ces conditions sans s'exposer à une clause pénale l'exposant à indemnisé L’IOBSP à la hauteur de la rémunération que ce dernier aurait dû obtenir de la part de l'établissement bancaire ou financier.

Ø        L’emprunteur doit prendre conscience qu'il ne pourra demander à l'intermédiaire une attestation de refus de prêt dans le cas où le prêt a été refusé par un ou plusieurs établissement si au moins un établissement a donné un accord respectant les conditions du compromis de vente ou du contrat de réservation ou du CCMI ou de tout contrat de nature similaire bénéficiant d'une clause suspensive d'accord de prêt. Si l'emprunteur obtient par ses propres moyens une attestation de refus de prêt faisant jouer la condition suspensive d'accord de prêt alors même que l'intermédiaire a obtenu un accord de prêt pour l'opération, l'emprunteur s'expose d'une part au paiement de la rémunération de l'intermédiaire et d'autre part, par sa manœuvre frauduleuse, il engage sa responsabilité pleine et entière. S'il est interrogé par une des quelconques parties intéressées au projet l'intermédiaire communiquera les résultats de sa recherche sans que ceci puisse être considéré comme une infraction au secret professionnel.

Ø        En complétant personnellement et en restituant le document complété appelé « maquette » l'emprunteur reconnaît expressément avoir pris connaissance des conditions ci-dessus et vouloir s’y conformer.

 

                              



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